Ông Phúc đã mua và bán đất ở Bình Dương ba lần, lần nào cũng có lời. Khi nghe nói có thể lấy quốc tịch bằng cách mua nhà ở Thổ Nhĩ Kỳ, ông nghĩ đây là việc mình rành nhất. Nhưng bất động sản định cư vận hành theo luật chơi khác: giá mua thường cao hơn giá thị trường, có thời hạn không được bán, có quy định về cách cho thuê, và đầu ra phụ thuộc vào việc có ai muốn mua lại hay không. Người quen "đất không bao giờ lỗ" là người dễ vấp nhất.
- Thổ Nhĩ Kỳ: mua bất động sản tối thiểu 400.000 USD, cam kết không bán trong ba năm được ghi vào sổ đăng ký.
- Hy Lạp: theo Luật 5100/2024, mức 800.000 EUR ở vùng Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo đông dân; 400.000 EUR ở nơi khác; 250.000 EUR cho nhà chuyển đổi công năng hoặc công trình cần trùng tu.
- Hy Lạp cấm cho thuê ngắn ngày nhà mua theo diện thị thực vàng.
- Caribe: chỉ mua trong dự án được chính phủ duyệt; thời gian nắm giữ tối thiểu do từng nước quy định.
Ba loại "khoá" đặt lên căn nhà
Thứ nhất là khoá thời gian: một khoảng tối thiểu phải giữ nhà, bán sớm là vi phạm điều kiện. Thứ hai là khoá công năng: luật có thể quy định nhà được dùng thế nào, như việc Hy Lạp cấm cho thuê ngắn ngày. Thứ ba là khoá đầu ra: căn nhà nằm ở đâu, giá đã đội lên bao nhiêu vì gắn với chương trình, thì khi bán ai sẽ mua. Hai khoá đầu ghi trong luật. Khoá thứ ba không ghi ở đâu cả, và là khoá đắt nhất.
Thổ Nhĩ Kỳ: ba năm trên sổ và chuyện định giá
Đường quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ qua bất động sản yêu cầu mua tối thiểu 400.000 USD và cam kết không chuyển nhượng trong ba năm; cam kết này được ghi chú vào sổ đăng ký đất tại cơ quan địa chính. Giá trị căn nhà phải được xác nhận bằng báo cáo định giá của chuyên viên được cấp phép, và tiền phải đi qua ngân hàng, đổi ngoại tệ theo thủ tục quy định.
Với người như ông Phúc, rủi ro nằm ở chỗ khác: đồng lira Thổ Nhĩ Kỳ biến động mạnh nhiều năm qua. Nhà mua bằng đô la quy đổi, ba năm sau bán ra bằng lira, kết quả tính bằng đô la có thể khác xa con số trên giấy. Thêm nữa, một căn hộ ở Istanbul được chào cho người nước ngoài mua lấy quốc tịch có thể có giá khác căn tương tự bán cho người địa phương.
Hy Lạp: tài sản thật, đầu ra tương đối mở
Thị thực vàng Hy Lạp không cho quốc tịch, chỉ cho quyền cư trú, nhưng căn nhà là tài sản tự do hơn. Gia đình giữ thẻ chừng nào còn giữ nhà, và có thể bán cho một nhà đầu tư nước ngoài khác — người mua đó cũng dùng được căn nhà cho hồ sơ của mình nếu đáp ứng mức vốn của khu vực. Đây là lý do thị trường bán lại ở Hy Lạp có thanh khoản hơn Caribe.
Mặt trái: từ Luật 5100/2024, nhà ở vùng mức vốn cao phải là một căn duy nhất có diện tích tối thiểu, không gộp nhiều căn nhỏ. Và quy định cấm cho thuê ngắn ngày cắt đi nguồn thu mà nhiều gia đình từng trông vào để bù thuế tài sản và phí quản lý. Nhà cho thuê dài hạn vẫn được, nhưng lợi suất thấp hơn và gắn với khách thuê địa phương.
Caribe: dự án được duyệt và câu hỏi ai mua lại
Ở St Kitts và Nevis, Antigua và Barbuda, Grenada, nhà đầu tư phải mua trong dự án được chính phủ phê duyệt — thường là phần sở hữu trong khách sạn hay khu nghỉ dưỡng. Thời gian nắm giữ do luật từng nước quy định và đã được điều chỉnh qua nhiều đợt; cần đọc trong văn bản hiện hành của chính chương trình.
Khi hết hạn nắm giữ, người mua tiếp theo thường là một nhà đầu tư khác cũng muốn xin quốc tịch — nếu chương trình cho phép dùng lại căn đã qua tay. Nếu không, phần sở hữu khách sạn chỉ bán được cho nhà đầu tư bình thường, theo giá phản ánh lợi nhuận khách sạn. Đó là lý do nhiều gia đình coi nhánh bất động sản Caribe như khoản quyên góp có cơ may thu lại một phần, chứ không phải khoản đầu tư.
Năm câu hỏi trước khi đặt cọc
- Giá căn này so với giao dịch gần nhất của nhà tương tự, mua bởi người không xin quốc tịch, là bao nhiêu?
- Thời hạn nắm giữ tính từ ngày nào — ngày ký hợp đồng, ngày đăng ký sổ, hay ngày được cấp quốc tịch?
- Căn nhà có được cho thuê không, cho thuê kiểu gì, ai quản lý, phí bao nhiêu?
- Chủ đầu tư đã có bao nhiêu nhà đầu tư bán lại thành công, và bán theo giá nào?
- Nếu chủ đầu tư phá sản, phần sở hữu của gia đình được bảo vệ ra sao trong luật địa phương?
Đặt vào kế hoạch chung
Bất động sản định cư hợp với gia đình muốn dùng căn nhà thật — nghỉ hè ở Hy Lạp, có chỗ đặt chân ở Istanbul — hoặc đã chấp nhận rằng phần thu hồi là phần thưởng, không phải điều chắc chắn. Trang quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ và thị thực vàng Hy Lạp trên AIDinhCu.com ghi mức vốn và điều kiện của từng nhánh. Cố vấn tại trang chủ sẽ cho thấy chương trình nào hợp với ngân sách. Trước khi đặt cọc, hãy nhờ luật sư tại chính nước đó kiểm tra sổ và hợp đồng, và đối chiếu quy định hiện hành với cơ quan di trú.
Có được mua chung một căn để cả hai gia đình cùng xin không?
Thường mỗi hồ sơ phải chứng minh phần vốn của riêng mình đạt mức tối thiểu. Mua chung chỉ được khi phần của từng người đủ mức và luật nước đó cho phép; cần luật sư địa phương xác nhận trước.
Bán nhà Hy Lạp thì thẻ cư trú ra sao?
Thẻ thị thực vàng gắn với việc giữ khoản đầu tư. Bán nhà mà không thay bằng khoản đủ điều kiện khác thì mất cơ sở gia hạn thẻ.
Nhà ở Thổ Nhĩ Kỳ có cần định giá độc lập không?
Có. Hồ sơ cần báo cáo định giá của chuyên viên được cấp phép, và giá trị trong báo cáo phải đạt mức tối thiểu. Gia đình nên tự thuê thêm một bên định giá độc lập trước khi đặt cọc.
Bất động sản Caribe có cho thuê được không?
Phần lớn dự án là khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng do bên quản lý vận hành và chia lợi nhuận theo hợp đồng. Mức chia phụ thuộc kết quả kinh doanh; lời hứa lợi tức cố định cần đọc kỹ ai đứng ra bảo đảm.
