Gia đình chú Bảy bán mảnh đất ở Thủ Đức để lấy tiền đầu tư định cư — một nguồn tiền tưởng như rõ ràng nhất. Có sổ, có hợp đồng công chứng, có biên lai thuế. Rồi luật sư hỏi: mảnh đất mua năm nào, bằng tiền gì? Chú mua năm 2003, bằng tiền dành dụm và vàng của hai vợ chồng. Và hợp đồng bán năm ngoái ghi một con số thấp hơn nhiều so với số tiền chú thật sự nhận. Hai câu hỏi đó biến một hồ sơ đơn giản thành một hồ sơ phải giải trình.
- Chuỗi nhà đất gồm hai đầu: chứng minh tiền bán (hợp đồng, thuế, sao kê) và chứng minh tiền mua ban đầu.
- Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng; tờ khai và biên lai là chứng từ quan trọng.
- Hồ sơ di trú chỉ dùng được số tiền chứng minh được — thường là giá ghi trên hợp đồng.
- Tiền bán phải về tài khoản ngân hàng của người bán, không nên nhận tiền mặt.
Đầu bán: ba thứ phải khớp nhau
Đầu bán cần ba loại giấy tờ, và chúng phải nói cùng một con số. Một là hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, ghi giá bán. Hai là tờ khai và chứng từ nộp thuế thu nhập cá nhân — 2% trên giá chuyển nhượng — cùng lệ phí trước bạ bên mua nộp. Ba là sao kê ngân hàng cho thấy tiền vào đúng tài khoản người bán, đúng khoảng thời gian.
Khi ba thứ khớp nhau, đầu bán gần như tự nói. Khi không khớp — hợp đồng ghi một số, sao kê nhận một số lớn hơn, hoặc nhận một phần bằng tiền mặt — người thẩm định sẽ hỏi phần chênh đến từ đâu.
Giá ghi trên hợp đồng: cái bẫy tự đặt
Ghi giá thấp hơn giá thật trên hợp đồng mua bán nhà đất để giảm thuế là thói quen lâu năm ở nhiều nơi. Khi làm hồ sơ định cư, thói quen này quay lại cắn người làm. Gia đình chỉ có thể chứng minh số tiền ghi trên hợp đồng và đã nộp thuế; phần chênh lệch vừa không có giấy tờ, vừa là bằng chứng của việc khai thuế không đúng.
Với những giao dịch đã qua, không có cách "sửa" hợp pháp nào ngoài việc làm việc với cơ quan thuế về phần nghĩa vụ còn thiếu — nên hỏi luật sư thuế Việt Nam. Với giao dịch sắp tới, nếu gia đình định dùng tiền bán nhà cho hồ sơ định cư, cách đơn giản nhất là ghi đúng giá và nộp đủ thuế. Khoản thuế nộp thêm thường nhỏ hơn nhiều so với cái giá của một hồ sơ không chứng minh được nguồn tiền.
Cũng cần biết: theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất do địa phương ban hành được điều chỉnh để sát giá thị trường hơn. Khoảng cách giữa giá tính thuế và giá thật vì vậy đang hẹp lại.
Đầu mua: căn nhà ngày xưa từ đâu ra
Người thẩm định của chương trình như EB-5 hay quốc tịch Grenada thường hỏi lùi thêm một bước: tài sản vừa bán được tạo ra bằng gì. Giấy tờ đầu mua gồm hợp đồng mua cũ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và — khó hơn — chứng cứ về nguồn tiền mua năm đó: lương, kinh doanh, bán một tài sản khác, hay tiền cha mẹ cho.
Với tài sản mua cách đây hai mươi năm, không ai trông đợi một chuỗi sao kê hoàn chỉnh. Điều cần là một lời giải thích hợp lý kèm chứng cứ có được: hồ sơ công việc, đăng ký kinh doanh thời đó, hợp đồng bán tài sản trước. Nhà được thừa kế hay tặng cho thì đầu mua là văn bản khai nhận di sản hoặc hợp đồng tặng cho.
Những ca đặc biệt hay gặp
- Đất chưa có sổ hoặc giấy tay: giao dịch không đủ pháp lý thì tiền thu về khó được xem là nguồn hợp pháp. Nên hoàn tất cấp giấy chứng nhận trước khi bán.
- Nhà đứng tên chung nhiều người: chỉ phần của người đứng đơn, hoặc phần người đồng sở hữu đồng ý tặng cho, mới được tính.
- Bán qua nhiều lần đặt cọc: mỗi khoản cọc cần có chứng từ, và tổng phải khớp giá hợp đồng.
- Nhà đang thế chấp: sao kê phải thể hiện phần trả nợ ngân hàng, chỉ phần còn lại là tiền của người bán.
Thẩm định giá khi chưa bán
Nhiều chương trình cũng muốn biết tổng tài sản của người đứng đơn, kể cả nhà chưa bán. Lúc đó, chứng thư thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá được cấp phép ở Việt Nam là tài liệu phù hợp. Nó chứng minh giá trị tài sản, không chứng minh nguồn tiền — hai việc khác nhau, đừng dùng lẫn.
Trên AIDinhCu.com, các chương trình có nhánh bất động sản như thị thực vàng Hy Lạp hay EB-5 vùng ưu tiên đều đòi chuỗi nguồn tiền này. Trước khi ký hợp đồng bán nhà để lấy tiền làm hồ sơ, hãy hỏi luật sư di trú về giấy tờ cần giữ, và hỏi luật sư Việt Nam về thuế và thủ tục chuyển nhượng.
Nhận tiền bán nhà bằng tiền mặt rồi gửi ngân hàng có được không?
Về luật thì không cấm, nhưng làm đứt chuỗi chứng minh: sao kê chỉ cho thấy tiền mặt được nộp vào, không cho thấy nó đến từ người mua. Nhận chuyển khoản trực tiếp từ người mua là cách an toàn nhất.
Hợp đồng cũ ghi giá thấp thì làm sao?
Chỉ dùng được số tiền ghi trên hợp đồng và đã nộp thuế. Phần chênh lệch không có cơ sở chứng minh; nên hỏi luật sư thuế về nghĩa vụ còn thiếu thay vì cố giải trình bằng giấy tờ không có thật.
Có cần dịch toàn bộ giấy tờ nhà đất không?
Thường cần dịch các giấy tờ đưa vào hồ sơ sang ngôn ngữ cơ quan di trú yêu cầu, có công chứng bản dịch. Danh mục cụ thể do luật sư của chương trình quyết định.
Bán nhà xong bao lâu thì nên nộp hồ sơ?
Không có hạn cố định, nhưng tiền nằm yên trong tài khoản, không bị trộn với khoản khác, sẽ dễ truy đường đi hơn. Tránh dùng khoản đó cho chi tiêu khác trước khi chuyển.
