Gia đình ông Phúc có ba căn nhà ở Đà Nẵng, một công ty thương mại và vài tài khoản tiết kiệm. Năm sau cả nhà chuyển sang sống ở nước ngoài. Không ai trong nhà muốn bán hết tài sản. Câu hỏi là: ai sẽ ký hợp đồng cho thuê? Ai đại diện công ty khi giám đốc ở cách nửa vòng trái đất? Thuế nộp thế nào khi chủ không còn sống ở Việt Nam? Những việc này nếu sắp xếp trước khi đi thì nhẹ nhàng; để tới khi có chuyện mới lo thì rất tốn kém.
- Người định cư ở nước ngoài vẫn giữ quốc tịch Việt Nam có quyền về đất đai như công dân trong nước theo Luật Đất đai 2024.
- Luật Doanh nghiệp yêu cầu doanh nghiệp luôn có ít nhất một người đại diện theo pháp luật cư trú tại Việt Nam.
- Người không cư trú vẫn chịu thuế Việt Nam trên thu nhập phát sinh tại Việt Nam.
- Thuế khi bán nhà vẫn là 2% giá chuyển nhượng theo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi có hiệu lực từ 01/07/2026.
Nhà đất: quốc tịch quyết định quyền
Đây là điểm quan trọng nhất. Luật Đất đai 2024 cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà vẫn là công dân Việt Nam các quyền về đất đai như công dân trong nước. Gia đình ông Phúc nếu giữ quốc tịch Việt Nam khi nhận quốc tịch hoặc thẻ cư trú nước khác thì vẫn đứng tên sổ đỏ, mua bán, tặng cho, thế chấp bình thường.
Người đã thôi quốc tịch Việt Nam, chỉ còn là người gốc Việt, thì phạm vi quyền hẹp hơn nhiều. Vì vậy, với gia đình có nhiều nhà đất, câu hỏi "có giữ quốc tịch Việt Nam không" không chỉ là chuyện tình cảm mà là chuyện tài sản. Chọn chương trình ở nước cho phép hai quốc tịch giúp tránh phải đánh đổi.
Uỷ quyền: một văn bản đúng, đủ, còn hạn
Khi chủ nhà ở nước ngoài, mọi việc phải có chữ ký đều cần người được uỷ quyền. Văn bản uỷ quyền lập ở nước ngoài có thể ký tại cơ quan đại diện Việt Nam, hoặc lập theo thủ tục của nước sở tại rồi hợp pháp hoá lãnh sự và dịch sang tiếng Việt. Hãy viết rõ phạm vi: chỉ cho thuê và thu tiền, hay được bán, được thế chấp. Uỷ quyền quá rộng cho người không đủ tin là rủi ro lớn nhất của tài sản để lại.
Nhiều gia đình chọn chia việc: một người thân lo cho thuê và sửa chữa, còn quyền bán thì không giao, cần thì chủ về ký hoặc làm uỷ quyền riêng cho từng giao dịch.
Cho thuê nhà: thuế theo nguồn, dù chủ ở đâu
Tiền cho thuê nhà ở Việt Nam là thu nhập phát sinh tại Việt Nam. Chủ nhà là người cư trú hay không cư trú đều phải kê khai khi doanh thu vượt ngưỡng chịu thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản. Ngưỡng này và cách tính đã được điều chỉnh trong lần sửa luật thuế gần đây, nên năm đầu sau khi đi, hãy nhờ người làm kế toán hoặc chi cục thuế xác nhận cách khai.
Một điều nên biết: nhiều nước cũng đánh thuế người cư trú của họ trên thu nhập toàn cầu, kể cả tiền thuê nhà ở Việt Nam. Hiệp định tránh đánh thuế hai lần giữa Việt Nam và nước đó sẽ quyết định khoản thuế đã nộp ở Việt Nam được trừ thế nào.
Doanh nghiệp: người đại diện phải ở Việt Nam
Luật Doanh nghiệp 2020 yêu cầu doanh nghiệp phải có ít nhất một người đại diện theo pháp luật cư trú tại Việt Nam. Nếu công ty chỉ có một người đại diện và người đó xuất cảnh, phải uỷ quyền bằng văn bản cho người khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của người đại diện. Với một người định cư hẳn ở nước ngoài, cách bền hơn là bổ nhiệm thêm một người đại diện ở lại, sửa điều lệ cho phù hợp.
Lợi nhuận được chia từ công ty cho chủ sở hữu ở nước ngoài vẫn chịu thuế Việt Nam theo nguồn. Chuyển lợi nhuận ra nước ngoài phải theo quy định quản lý ngoại hối của Ngân hàng Nhà nước, có hồ sơ chứng minh khoản tiền đã hoàn thành nghĩa vụ thuế.
Tài khoản ngân hàng: cập nhật trước khi đi
Ngân hàng Việt Nam phân biệt người cư trú và người không cư trú khi mở và dùng tài khoản. Trước khi đi, hãy cập nhật địa chỉ liên lạc, số điện thoại nhận mã xác thực và giấy tờ tuỳ thân mới nếu có. Một tài khoản bị khoá vì không xác thực được khi chủ ở nước ngoài là chuyện rất thường gặp. Chuyển tiền tích luỹ ra nước ngoài sau này cũng cần đúng mục đích và hồ sơ theo quy định ngoại hối.
Khi người đứng tên mất
Đây là phần nhiều gia đình né nói nhưng quan trọng. Nếu cha mẹ đứng tên nhà ở Việt Nam qua đời khi con cái đã định cư, việc thừa kế phải làm tại Việt Nam, với giấy tờ của người thừa kế ở nước ngoài phải hợp pháp hoá và dịch. Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, thừa kế bất động sản giữa cha mẹ và con, vợ chồng và một số quan hệ gần được miễn thuế; các quan hệ khác chịu 10%. Một di chúc rõ ràng lập trước khi đi giúp tránh rất nhiều tranh chấp.
Bảng việc cần làm trước khi lên máy bay
Liệt kê tài sản, người đứng tên, giấy tờ gốc, người được uỷ quyền và phạm vi uỷ quyền, người đại diện doanh nghiệp, và tài khoản cần cập nhật. Khi so chương trình trên cố vấn AIDinhCu, nhớ đánh giá việc nước đó có cho giữ quốc tịch Việt Nam hay không; trang phương án dự phòng nói thêm về các chương trình không bắt sống tại chỗ. Thủ tục đất đai và thuế có thể thay đổi; hãy đối chiếu với văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế địa phương và luật sư Việt Nam.
Định cư nước ngoài có bị mất quyền đứng tên sổ đỏ không?
Không, nếu vẫn giữ quốc tịch Việt Nam. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có quyền về đất đai như công dân trong nước.
Giám đốc công ty đi định cư thì công ty phải làm gì?
Phải bảo đảm luôn có người đại diện theo pháp luật cư trú tại Việt Nam, bằng cách uỷ quyền khi xuất cảnh hoặc bổ nhiệm thêm người đại diện ở lại.
Tiền cho thuê nhà ở Việt Nam có phải khai thuế ở nước mới không?
Có thể, nếu nước mới đánh thuế người cư trú trên thu nhập toàn cầu. Hiệp định tránh đánh thuế hai lần sẽ quyết định phần thuế đã nộp ở Việt Nam được trừ thế nào.
Bán nhà ở Việt Nam khi đã định cư thì thuế bao nhiêu?
Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản là 2% giá chuyển nhượng theo luật sửa đổi có hiệu lực từ 01/07/2026, ngoài các khoản phí và lệ phí khác.
