Gia đình chị Thảo tính mua một căn hộ ở Athens để làm thị thực vàng. Bảng giá ghi một con số; số tiền thật sự rời tài khoản cao hơn đáng kể. Ngoài giá căn nhà còn thuế chuyển nhượng, phí công chứng, phí đăng ký, phí luật sư, rồi mỗi năm một khoản thuế tài sản. Với Bồ Đào Nha, cấu trúc thuế khác hẳn và vừa có thay đổi lớn cho người mua không cư trú. Bài này đi qua những khoản đó, và vài cái bẫy về thuế mà người mua từ xa hay mắc.
- Hy Lạp tạm hoãn VAT 24% với nhà mới xây và tạm hoãn thuế lãi vốn 15% khi cá nhân bán nhà, cả hai tới 31/12/2026.
- Luật 5100/2024 của Hy Lạp cấm cho thuê ngắn hạn bất động sản dùng làm thị thực vàng; vi phạm bị phạt 50.000 euro và có thể bị thu hồi thẻ.
- Bồ Đào Nha thu thuế trước bạ 0,8% khi mua, thuế tài sản hằng năm IMI 0,3–0,45% với nhà ở đô thị, và thuế bổ sung AIMI với giá trị tính thuế trên 600.000 euro.
- Bồ Đào Nha đã bỏ nhánh bất động sản của thị thực vàng; mua nhà ở đó giờ không còn là đường lấy thẻ.
Hy Lạp: khoản phải trả khi mua
Khi mua nhà đã qua sử dụng ở Hy Lạp, người mua nộp thuế chuyển nhượng bất động sản khoảng 3% tính trên giá cao hơn giữa giá hợp đồng và giá trị khách quan do nhà nước quy định. Nhà mới xây về nguyên tắc chịu VAT 24% thay cho thuế chuyển nhượng, nhưng việc tạm hoãn VAT đã được gia hạn nhiều lần, lần gần nhất tới hết năm 2026. Trong thời gian tạm hoãn, nhà mới cũng chịu mức thuế chuyển nhượng như nhà cũ.
Ngoài thuế còn phí công chứng viên — ở Hy Lạp công chứng viên soạn và lập hợp đồng — phí đăng ký tại Cơ quan Địa chính, và phí luật sư để kiểm tra pháp lý căn nhà. Người mua từ Việt Nam cần thêm mã số thuế Hy Lạp và thường cần một luật sư được uỷ quyền.
Hy Lạp: khoản phải trả khi giữ nhà
Mỗi năm chủ nhà nộp ENFIA, thuế tài sản thống nhất, tính theo giá trị khách quan, vị trí và diện tích, với phần bổ sung cho tổng tài sản giá trị cao. Nếu cho thuê dài hạn, thu nhập cho thuê chịu thuế Hy Lạp theo biểu luỹ tiến riêng cho thu nhập bất động sản, vì đây là thu nhập phát sinh tại Hy Lạp — bất kể chủ nhà cư trú thuế ở đâu.
Từ năm 2024, nhà mua theo diện thị thực vàng không được cho thuê ngắn hạn qua các nền tảng như Airbnb trong suốt thời gian giữ thẻ. Thuê dưới 60 ngày được tính là ngắn hạn. Mức phạt 50.000 euro và nguy cơ mất thẻ khiến kế hoạch "mua nhà làm thẻ rồi cho khách du lịch thuê" không còn dùng được. Cho thuê dài hạn vẫn được phép.
Khi bán, thuế lãi vốn 15% với cá nhân đang được tạm hoãn tới hết năm 2026. Sau mốc đó có được gia hạn tiếp hay không phải chờ luật mới.
Bồ Đào Nha: khoản phải trả khi mua
Bồ Đào Nha thu hai khoản khi mua. Thứ nhất là IMT, thuế chuyển nhượng, theo biểu luỹ tiến tuỳ giá nhà và mục đích sử dụng. Năm 2026, Luật số 9-A/2026 trong gói chính sách nhà ở cho phép áp mức IMT cố định 7,5% với người không cư trú mua nhà để ở, có cơ chế giảm hoặc hoàn nếu người mua trở thành cư trú thuế hoặc cho thuê theo mức giá điều tiết. Ngày áp dụng thực tế phụ thuộc văn bản hướng dẫn, nên người mua phải kiểm lại ở thời điểm ký. Thứ hai là thuế trước bạ 0,8% trên giá mua hoặc giá trị tính thuế, lấy số cao hơn.
Bồ Đào Nha: khoản phải trả khi giữ nhà
IMI, thuế tài sản hằng năm do chính quyền địa phương đặt, dao động 0,3–0,45% giá trị tính thuế với nhà ở đô thị. Người có tổng giá trị tính thuế nhà ở trên 600.000 euro còn chịu AIMI, thuế bổ sung theo bậc. Lưu ý: các mức này tính trên giá trị tính thuế do cơ quan thuế xác định, không phải giá thị trường.
Cái bẫy công ty ở thiên đường thuế
Một số gia đình định đứng tên nhà qua công ty ở nước ngoài để "tiện quản lý". Với Bồ Đào Nha, đây là sai lầm đắt giá nếu công ty đặt ở nơi nằm trong danh sách thiên đường thuế của Bồ Đào Nha: IMT lên 10%, IMI và AIMI lên 7,5% giá trị tính thuế mỗi năm. Nhiều đảo nhỏ có trong danh sách này. Trước khi chọn cách đứng tên, hãy kiểm danh sách hiện hành do Bộ Tài chính Bồ Đào Nha ban hành.
Ở Hy Lạp, đứng tên qua công ty cũng có quy định riêng cho thị thực vàng và thuế đặc biệt với công ty nước ngoài sở hữu bất động sản. Cách đơn giản và minh bạch nhất cho phần lớn gia đình vẫn là đứng tên cá nhân.
Lập bảng chi phí trọn vòng đời
Khi so nhà ở hai nước, đừng chỉ so giá. Hãy cộng: thuế và phí khi mua, thuế tài sản hằng năm nhân với số năm dự định giữ, chi phí quản lý, bảo hiểm, và thuế khi bán. Trang thị thực vàng Hy Lạp và thị thực vàng Bồ Đào Nha nhánh quỹ trên AIDinhCu.com nói về điều kiện thẻ. Thuế bất động sản ở cả hai nước đang thay đổi theo từng năm ngân sách; hãy đối chiếu với AADE của Hy Lạp, Cơ quan Thuế và Hải quan Bồ Đào Nha, và nhờ luật sư địa phương lập bảng tính trước khi đặt cọc.
Nhà thị thực vàng Hy Lạp có được cho thuê không?
Được cho thuê dài hạn. Cho thuê ngắn hạn dưới 60 ngày, kiểu Airbnb, bị cấm từ năm 2024, phạt 50.000 euro và có thể bị thu hồi thẻ.
Mua nhà ở Bồ Đào Nha còn lấy được thị thực vàng không?
Không. Nhánh bất động sản đã bị bỏ; thị thực vàng Bồ Đào Nha hiện đi qua quỹ đầu tư và các hình thức khác.
Mức IMT 7,5% cho người không cư trú đã áp dụng chưa?
Luật năm 2026 đã cho phép, nhưng ngày áp dụng thực tế phụ thuộc văn bản hướng dẫn. Người mua cần nhờ luật sư Bồ Đào Nha kiểm lại ở thời điểm ký hợp đồng.
Đứng tên nhà qua công ty nước ngoài có lợi không?
Thường không, và ở Bồ Đào Nha có thể rất bất lợi nếu công ty nằm ở nơi trong danh sách thiên đường thuế, vì thuế chuyển nhượng và thuế tài sản hằng năm bị đẩy lên rất cao.
