Chị Lan đã chọn định cư Mỹ bằng EB-5, chỉ còn chọn dự án — và đó mới là quyết định khó nhất. Bộ tài liệu chào bán dày hơn hai trăm trang tiếng Anh, có ảnh phối cảnh đẹp, có bảng "tỷ lệ chấp thuận hồ sơ 100%". Thứ chị cần không phải thêm ảnh đẹp, mà là câu trả lời cho một số câu hỏi khô khan. Luật Mỹ yêu cầu vốn EB-5 phải "chịu rủi ro", nên không ai được hứa hoàn vốn chắc chắn. Việc của nhà đầu tư là biết rõ mình đang chịu rủi ro gì.
- Dự án trung tâm vùng phải được USCIS duyệt riêng qua mẫu I-956F; nhà đầu tư nộp hồ sơ cá nhân bằng mẫu I-526E.
- Khoản đầu tư EB-5 là chứng khoán theo luật Mỹ, được chào bán bằng bản ghi nhớ chào bán riêng (PPM) và chịu sự giám sát của Uỷ ban Chứng khoán Mỹ (SEC).
- Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 năm 2022 đặt thêm yêu cầu về quản lý quỹ, báo cáo và chế tài với trung tâm vùng.
- Mỗi nhà đầu tư phải gắn với ít nhất mười việc làm toàn thời gian; với trung tâm vùng, việc làm gián tiếp được tính.
Câu hỏi 1: Ai đứng sau dự án, và họ đã hoàn vốn cho ai chưa
Trung tâm vùng chỉ là đơn vị được USCIS chấp thuận để gom vốn; người xây và vận hành dự án là chủ đầu tư. Hãy hỏi: chủ đầu tư đã làm bao nhiêu dự án cùng loại, có dự án EB-5 nào trước đây đã trả lại vốn cho nhà đầu tư chưa, trả đủ hay trả một phần, đúng hạn hay trễ. Một chủ đầu tư làm khách sạn ba mươi năm nhưng lần đầu làm EB-5 khác hẳn một trung tâm vùng đã hoàn vốn nhiều đợt. Xin danh sách dự án cũ và tự tra tên chủ đầu tư trên báo chí địa phương, hồ sơ toà án, hệ thống tra cứu của SEC.
Lịch sử ngành có những vụ đáng nhớ. Năm 2013, SEC khởi kiện một dự án trung tâm hội nghị ở Chicago vì huy động vốn EB-5 cho một công trình không có thật. Năm 2016, SEC và bang Vermont khởi kiện nhóm dự án quanh khu trượt tuyết Jay Peak vì sử dụng sai vốn của nhà đầu tư. Cả hai đều có tài liệu chào bán bài bản.
Câu hỏi 2: Vốn EB-5 đứng ở đâu trong cấu trúc vốn
Một dự án hiếm khi chỉ dùng tiền EB-5. Thường có khoản vay ngân hàng ưu tiên trả trước, vốn chủ của chủ đầu tư, và vốn EB-5 chen giữa — có khi dưới dạng khoản vay cho dự án, có khi dưới dạng góp vốn. Hãy hỏi:
- Vốn EB-5 chiếm bao nhiêu phần tổng vốn? Phần càng lớn, dự án càng phụ thuộc vào việc gọi đủ nhà đầu tư.
- Khi dự án gặp khó, ai được trả trước? Ngân hàng xếp trên thì EB-5 chỉ nhận phần còn lại.
- Chủ đầu tư bỏ bao nhiêu tiền của chính mình? Người không có gì để mất thì ít lý do gồng gánh khi khó.
- Có tài sản bảo đảm cho khoản vay EB-5 không, hay chỉ là cam kết của một công ty con?
Câu hỏi 3: Dư địa việc làm có đủ rộng không
Quyền thường trú của cả nhà chỉ được gỡ điều kiện khi dự án chứng minh đủ việc làm cho mọi nhà đầu tư. Dự án trung tâm vùng tính việc làm bằng mô hình kinh tế dựa trên chi phí xây dựng và doanh thu vận hành. Hỏi xem báo cáo kinh tế ước tính bao nhiêu việc làm, chia cho số nhà đầu tư dự kiến được bao nhiêu mỗi người. Con số sát mười là mỏng: chỉ cần chi phí xây dựng thấp hơn dự kiến hoặc tiến độ chậm, có người sẽ thiếu việc làm. Dự án tốt có dư địa rõ, và nói được việc làm tính từ khoản chi nào.
Cũng hỏi kế hoạch kinh doanh có đáp ứng chuẩn "đủ chi tiết, đáng tin" theo án lệ Matter of Ho mà USCIS vẫn dùng khi xét kế hoạch kinh doanh hay không — đây là lý do bị yêu cầu bổ sung hồ sơ thường gặp.
Câu hỏi 4: Tiền nằm ở đâu trong lúc chờ duyệt
Hỏi về tài khoản phong toả (escrow): tiền của chị Lan có nằm ở tài khoản phong toả cho tới khi hồ sơ được duyệt, hay được giải ngân vào dự án ngay khi chuyển? Nếu hồ sơ I-526E bị từ chối, tiền được hoàn bao nhiêu, trong bao lâu, theo điều khoản nào? Phí quản lý (admin fee) có được hoàn không? Đọc chính hợp đồng đăng ký mua (subscription agreement), không đọc bản tóm tắt.
Câu hỏi 5: Dự án đã duyệt tới đâu
Hỏi dự án đã có I-956F được duyệt chưa, đã có hồ sơ I-526E nào của dự án được duyệt chưa. Dự án đã có giấy phép xây dựng, đã khởi công, hay mới trên giấy? Dự án đã gần xong giảm rủi ro xây dựng, nhưng phải xem vốn EB-5 vào sau có còn được tính là tạo việc làm hay không — câu hỏi này cần luật sư trả lời.
Câu hỏi 6: Hoàn vốn bằng cách nào, khi nào
Luật 2022 yêu cầu vốn phải được giữ trong đầu tư ít nhất hai năm, nhưng thời hạn khoản vay EB-5 thường dài hơn. Hỏi dự án định trả bằng gì: bán căn hộ, tái cấp vốn ngân hàng, hay dòng tiền vận hành? Nếu tới hạn mà chưa trả được, hợp đồng cho phép kéo dài bao lâu? Hỏi cả chuyện tái đầu tư (redeployment): khi dự án trả nợ sớm trước lúc nhà đầu tư gỡ điều kiện, vốn sẽ được chuyển sang khoản đầu tư khác — khoản đó do ai chọn, rủi ro thế nào.
Câu hỏi 7: Ai được trả hoa hồng
Người giới thiệu dự án có nhận hoa hồng từ chủ đầu tư không, bao nhiêu? Câu hỏi này không nhằm bắt lỗi ai, mà để hiểu vì sao một dự án được giới thiệu nhiệt tình hơn dự án khác. Theo luật chứng khoán Mỹ, người nhận hoa hồng chào bán chứng khoán có những ràng buộc riêng.
Dùng cố vấn cho phần chương trình, dùng chuyên gia cho phần dự án
Cố vấn trên AIDinhCu.com giúp xác định EB-5 có hợp với mục tiêu định cư và ngân sách của gia đình hay không, và đặt EB-5 vùng ưu tiên cạnh các lựa chọn khác theo bộ luật công khai. Thẩm định dự án là bước sau và cần người có chuyên môn: luật sư di trú Mỹ cho phần hồ sơ, luật sư chứng khoán hoặc đơn vị thẩm định độc lập cho phần dự án. Mọi điều kiện đều nên đối chiếu với trang chính thức của USCIS và hệ thống tra cứu của SEC.
Dự án ghi "tỷ lệ duyệt 100%" có đáng tin không?
Con số đó chỉ nói về các hồ sơ đã xét, không nói về hồ sơ đang chờ hay khả năng hoàn vốn. Hãy hỏi đã có bao nhiêu hồ sơ được duyệt trên tổng số đã nộp, có hồ sơ gỡ điều kiện nào được duyệt chưa, và có nhà đầu tư nào đã nhận lại vốn.
Có loại dự án EB-5 nào cam kết hoàn vốn không?
Không có cam kết hợp pháp nào chắc chắn. Luật Mỹ yêu cầu vốn phải chịu rủi ro; một khoản đầu tư có bảo đảm hoàn vốn chắc chắn có thể làm hồ sơ không đạt điều kiện. Điều có thể hỏi là tài sản bảo đảm và thứ tự trả nợ.
Có nên chọn dự án đã xây xong?
Dự án đã xây xong giảm rủi ro xây dựng, nhưng có thể khó chứng minh việc làm do vốn EB-5 tạo ra nếu tiền vào sau khi chi phí đã chi. Cần luật sư di trú xem cụ thể cách dự án tính việc làm cho nhà đầu tư vào muộn.
Tra lịch sử chủ đầu tư ở đâu?
Hệ thống tra cứu hồ sơ của SEC, cơ sở dữ liệu toà án liên bang và toà án bang, báo chí địa phương nơi dự án đặt, và danh sách trung tâm vùng được USCIS công bố. Hỏi thêm nhà đầu tư cũ của cùng trung tâm vùng nếu có thể.
