Ba năm trước, câu trả lời cho "thị thực vàng Hy Lạp cần bao nhiêu" chỉ có một con số: 250.000 euro. Bây giờ câu trả lời bắt đầu bằng một câu hỏi ngược: gia đình định mua nhà ở đâu? Luật mới của Hy Lạp chia đất nước thành các vùng với mức vốn khác nhau, thêm điều kiện về diện tích, và cấm dùng căn nhà định cư để cho khách du lịch thuê ngắn ngày. Những gia đình còn cầm bảng giá cũ trong tay rất dễ tính sai cả kế hoạch.
- Luật 5100/2024 nâng mức vốn bất động sản, áp dụng cho hồ sơ mới từ tháng 9/2024.
- 800.000 euro ở vùng Attica (có Athens), Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo trên 3.100 dân; 400.000 euro ở các vùng còn lại.
- Ở hai mức này, khoản đầu tư phải là một bất động sản duy nhất, tối thiểu 120 m².
- Nhánh 250.000 euro chỉ còn cho dự án chuyển công năng từ thương mại sang nhà ở, hoặc trùng tu công trình được bảo tồn.
Vì sao Hy Lạp nâng giá
Hy Lạp mở thị thực vàng năm 2013, khi thị trường nhà đất còn kiệt sức sau khủng hoảng nợ. Mười năm sau, tình thế đảo ngược: giá thuê nhà ở Athens tăng nhanh hơn thu nhập của người dân, và một phần lỗi được đổ cho nhà đầu tư nước ngoài mua căn hộ rồi đưa lên các nền tảng cho thuê ngắn ngày. Chính phủ phản ứng theo hai bước: một đợt tăng vào năm 2023 cho vài khu vực đắt nhất, rồi Luật 5100/2024 mở rộng mức cao ra toàn bộ vùng Attica, thành phố Thessaloniki, hai đảo Mykonos và Santorini, cùng mọi đảo có hơn 3.100 dân.
Ý đồ khá rõ: đẩy dòng tiền khỏi những nơi đang thiếu nhà cho người dân, kéo về các vùng ít được chú ý, và về những toà nhà cũ cần cải tạo. Gia đình đầu tư nên đọc luật này như một tín hiệu chính sách, không chỉ một bảng giá. Hy Lạp vẫn muốn vốn nước ngoài, nhưng muốn nó đi vào chỗ khác.
Ba mức vốn và ai hợp với mức nào
Mức 800.000 euro hợp với gia đình muốn một tài sản thanh khoản tốt ở thủ đô hoặc trên đảo nổi tiếng, chấp nhận vốn lớn để đổi lấy khả năng bán lại dễ hơn sau này. Đây cũng là mức mà nhiều người Việt hỏi đầu tiên, vì Athens là cái tên quen.
Mức 400.000 euro mở ra phần còn lại của đất nước: Patras, Kalamata, vùng Peloponnese, Crete ở một số khu vực, các thị trấn ven biển phía bắc. Điều kiện đi kèm là một căn duy nhất từ 120 m² trở lên — tức không được gom hai căn nhỏ cho đủ giá. Với người mua để nghỉ hè vài tuần mỗi năm, đây thường là mức thực tế nhất.
Mức 250.000 euro còn lại nhưng chỉ cho hai loại dự án: chuyển một toà nhà thương mại, văn phòng, kho bãi thành nhà ở, hoặc trùng tu công trình được xếp hạng bảo tồn. Nhánh này có giá vào thấp nhất nhưng đòi hỏi nhiều hiểu biết nhất: giấy phép xây dựng, tiến độ thi công, và chuyện căn nhà phải hoàn thành đúng mục đích. Một dự án chuyển đổi trễ tiến độ có thể khiến gia đình vừa giữ tiền chết vừa phải giải trình với cơ quan di trú.
Lệnh cấm cho thuê ngắn ngày: chỗ nhiều người tính sai
Nhiều bảng tính lợi nhuận cũ dựa vào giả định cho khách du lịch thuê theo đêm qua các nền tảng như Airbnb, ra lợi suất hấp dẫn. Luật mới cấm điều đó với bất động sản dùng làm cơ sở thị thực vàng. Vi phạm có thể bị phạt tiền và bị thu hồi thẻ cư trú. Căn nhà vẫn được cho thuê dài hạn theo hợp đồng thông thường, nhưng lợi suất của thuê dài hạn thấp hơn và ổn định hơn.
Ví dụ, anh Minh ở TP.HCM được giới thiệu một căn hộ ở đảo Paros kèm bảng dự báo "lợi suất 6–7%/năm nhờ khách du lịch". Hai chỗ cần hỏi ngay: Paros có thuộc nhóm đảo trên 3.100 dân hay không — nếu có, mức vốn là 800.000 chứ không phải 400.000; và bảng dự báo đó đang tính trên thuê ngắn ngày, thứ mà thẻ cư trú của anh không cho phép.
Thẻ cư trú cho gì, không cho gì
Thẻ thị thực vàng Hy Lạp có thời hạn năm năm, gia hạn được khi vẫn giữ khoản đầu tư. Luật không bắt người giữ thẻ phải sống ở Hy Lạp một số ngày tối thiểu, nên đây vẫn là một trong những thẻ châu Âu hợp với mục tiêu dự phòng. Vợ hoặc chồng, con dưới 21 tuổi và cha mẹ của cả hai vợ chồng được đi kèm trong cùng hồ sơ.
Thẻ cho phép đi lại trong khối Schengen theo quy tắc 90 ngày trong mỗi 180 ngày ở các nước thành viên khác. Nó không cho quyền làm thuê tại Hy Lạp. Con được đi học, kể cả trường công, nhưng trường quốc tế dạy tiếng Anh tập trung ở Athens và Thessaloniki — một lý do khiến gia đình có con đi học thật thường vẫn chọn hai nơi này dù vốn cao hơn.
Còn quốc tịch Hy Lạp thì xa. Nhập tịch đòi hỏi nhiều năm cư trú thật, không phải giữ thẻ từ xa, và phải thi đạt chứng chỉ về tiếng Hy Lạp, lịch sử, văn hoá. Gia đình nào được tư vấn "năm năm có hộ chiếu châu Âu" qua Hy Lạp nên hỏi lại cho rõ.
Các bước thực tế và chi phí ngoài giá nhà
Hồ sơ đi qua Bộ Di trú và Tị nạn Hy Lạp. Người nộp phải có mã số thuế Hy Lạp, mở tài khoản ngân hàng, và chuyển tiền mua nhà từ nước ngoài qua kênh ngân hàng. Việc lấy dấu sinh trắc học làm trực tiếp tại Hy Lạp, nên ít nhất một chuyến đi là bắt buộc.
Ngoài giá nhà còn thuế chuyển nhượng hoặc thuế giá trị gia tăng tuỳ nhà mới hay cũ, phí công chứng, phí luật sư, phí đăng ký địa chính, và thuế tài sản ENFIA hằng năm. Cộng lại không nhỏ, và nên có trong bảng chi phí trước khi so Hy Lạp với Hungary hay Bồ Đào Nha.
Ba câu hỏi trước khi đặt cọc
- Căn nhà nằm ở vùng nào theo luật? Hỏi bằng văn bản, kèm tên đơn vị hành chính, không chỉ tên thị trấn.
- Diện tích ghi trên giấy tờ là bao nhiêu? Diện tích quảng cáo và diện tích pháp lý có khi khác nhau.
- Dự án chuyển đổi có giấy phép chưa, ai chịu trách nhiệm nếu chậm? Với nhánh 250.000 euro, đây là câu quan trọng nhất.
Cố vấn trên AIDinhCu.com xếp Hy Lạp theo mục tiêu và ngân sách của từng gia đình, và trang thị thực vàng Hy Lạp tóm lược điểm mạnh, điểm cần lưu ý. Mức vốn và danh sách khu vực có thể còn điều chỉnh; trước khi đặt cọc hãy đối chiếu với văn bản hiện hành trên cổng của chính phủ Hy Lạp và nhờ luật sư Hy Lạp có giấy phép kiểm tra pháp lý căn nhà.
Mua hai căn 200.000 euro ở vùng 400.000 có được không?
Không. Ở mức 400.000 và 800.000 euro, luật yêu cầu một bất động sản duy nhất có diện tích tối thiểu 120 m². Gom nhiều căn nhỏ không được tính.
Người đã có thẻ theo mức 250.000 euro cũ có bị ảnh hưởng không?
Người đã được cấp thẻ theo quy định cũ vẫn gia hạn được khi giữ nguyên khoản đầu tư. Mức mới áp dụng cho hồ sơ mới; các trường hợp chuyển tiếp nên được luật sư kiểm theo ngày đặt cọc và ngày ký hợp đồng.
Có phải sống ở Hy Lạp để giữ thẻ không?
Không có yêu cầu số ngày tối thiểu để giữ thẻ thị thực vàng. Tuy vậy, muốn tiến tới nhập tịch thì phải cư trú thật nhiều năm và thi đạt các yêu cầu về ngôn ngữ, lịch sử.
Có được cho thuê căn nhà để có thu nhập không?
Được cho thuê dài hạn theo hợp đồng thông thường. Cho khách du lịch thuê ngắn ngày qua nền tảng trực tuyến bị cấm với bất động sản dùng cho thị thực vàng, vi phạm có thể bị phạt và mất thẻ.
